对物流园区建设标准化问题的思考

物流园区对物流产业发展的积极作用已经是不争的事实，物流园区的健康发展需要借助于标准化的手段来规范也是业内的共识，但物流园区哪些方面能进行标准化是我们需要思考的问题，笔者认为物流园区的标准化从大的方面来说主要集中在规划、建设和运营三个方面。

规划的标准化主要集中在规划程序的标准化，包括选址、布局、交评、环评的标准化认证和管理，还包括对物流投资强度、物流强度等要求的标准化，例如，江苏省2006年发布的《建设用地指标》明确了《江苏省仓储、配送行业建设用地指标》；建设的标准化主要包括配套设施、选用设备、信息系统等方面的标准化；运营的标准化主要集中在业务管理流程、工作流程、服务质量、内外部评价的标准化。

从某种角度来说，物流园区既是物流集聚地，又是物流标准化技术综合应用的平台，也就是说发挥物流技术标准化综合示范效应是物流园区建设的重要功能之一。要充分发挥物流园区的集约效应就必需借助标准化的手段建立现代物流技术标准化体系来实现。

对物流园区土地属性的思考

我国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-1990）是1990年批准发布的，该标准是当前适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作的强制性标准，该标准第203条明确规定“使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分分类，但不得增设任何新的类别”。

1990年，物流项目用地的概念还没有引进到国内，没有对物流用地进行界定，但对物流用地相关的用地有不系统的描述，加之该标准的修订工作滞后，使目前我国物流项目用地遭遇无确定依据来审批的尴尬局面。

为了界定物流用地属性和解决物流项目用地的实际审批问题，地方层面做了一些积极探索：四川成都市现代物流项目建设用地（成都市现代物流项目用地实施意见成办发[2004]83号）界定为“现代物流企业建设项目用地是指用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施的用地”。江苏省2006年发布的《建设用地指标》明确了《江苏省仓储、配送行业建设用地指标》，并在第1.1条确定“项目建设应根据仓储、配送业建设发展的需要，综合考虑环境、资源、资金等技术经济条件，本着科学、合理和节约用地的原则，确定经济合理的建设规模”。

事实上，物流用地是各种物流基础设施的空间载体，是为了满足物流作业功能需要而划出的特定城市空间地块。物流园区的功能区块一般可划分为：物流作业区、综合管理服务区、商务功能区等。笔者认为，物流用地包括物流作业区的全部用地和综合管理区的部分物流相关管理活动用地，具体按功能划分包括仓储用地中的各类仓储用地、堆场用地；港口用地；物流园区内部道路用地、配建的停车场库用地；以及物流管理活动用地；应包括与物流项目配套的行政办公、生活服务设施用地，但不包括物流项目依托或延伸的批发市场、零售商店等商业用地。为保证土地节约和物流项目用地的相对专业性，笔者通过目前国内物流园区建设项目的调研数据分析后认为依托或延伸的批发市场、零售商店等商业用地其比例不应超过物流园区总面积的30%。

附文：国外物流园区的发展经验

德国和日本是物流园区运作较为成功的国家。德国从20世纪80年代开始一次性在全国规划建设40个物流园区。一般采取联邦政府统筹规划，由州政府、市政府扶持建设、公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，州政府提供土地及公路、铁路通讯等交通设施，园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式，有限公司管理为主。赢利模式主要来自出租收入和服务费，政府通过提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。

日本物流园区建设由政府负责统一规划，着眼将城市的流通功能从市中心分离开来，在城市近郊建立大型仓库群和公路货物集散中心等物流基础设施和服务设施，并通过提供各种优惠政策，吸引扶持大型物流企业，实现规模经济效益。物流园区赢利主要来自地价的升值和低廉的仓库租金。由此可见，在德日等市场经济高度发达的国家，物流园区是作为社会基础设施纳入政府的统一规划下建设和运营的。

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